Il bonus prima casa under 36 è stato uno degli incentivi fiscali più rilevanti introdotti negli ultimi anni per favorire l’accesso alla proprietà immobiliare da parte dei giovani. Creato per agevolare gli acquisti di abitazioni da parte dei cittadini sotto i 36 anni, il bonus ha facilitato migliaia di ragazzi e ragazze nella fase più delicata della costruzione della propria autonomia. In questo articolo facciamo chiarezza su cosa sia il bonus prima casa under 36, come funziona, chi può ancora beneficiarne e come richiederlo alla luce delle normative più recenti aggiornate al 2026.
Cos’è il bonus prima casa under 36
Il bonus prima casa under 36 era un’agevolazione introdotta dal Decreto Sostegni Bis (DL n. 73/2021, art. 64) per sostenere i giovani nell’acquisto della loro prima abitazione. Il suo scopo era ridurre l’onere fiscale per chi, non avendo ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui si stipula il rogito, decideva di acquistare la prima casa. L’agevolazione prevedeva l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite tra privati e importanti vantaggi anche per chi acquistava da impresa. Inoltre, offriva un credito di imposta sull’IVA (in caso di acquisto dal costruttore) e facilitava l’accesso a mutui garantiti dallo Stato tramite il Fondo di Garanzia Consap.
“Tuttavia, al momento della stesura di questo articolo (2026), le agevolazioni fiscali (esenzioni imposte) sono cessate per gli atti stipulati dopo il 31 dicembre 2024 (termine ultimo per chi aveva un preliminare nel 2023). Attenzione però: resta attiva e rifinanziata la garanzia statale Consap fino all’80% per i mutui dei giovani under 36 con ISEE entro i 40.000 euro, che rimane lo strumento principale per chi ha poca liquidità iniziale.”
Chi può richiederlo
Il bonus prima casa under 36 era riservato a:
- cittadini che non avessero ancora compiuto 36 anni nell’anno dell’atto di acquisto della prima abitazione;
- acquirenti con un ISEE ordinario o corrente non superiore a 40.000 euro annui;
- acquisti per uso abitativo (escluse le categorie catastali A1, A8 e A9, cioè abitazioni di lusso, ville e castelli);
- soggetti che acquistano la prima casa e che non risultano proprietari di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni.
Ricordiamo che dal 1° gennaio 2024, le agevolazioni dedicate agli under 36 sono cessate e dunque, da quella data, rimangono solo le agevolazioni ordinarie per la prima casa (senza limite di età o ISEE), regolamentate dall’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986.
Quanto vale il bonus
L’agevolazione, in vigore fino a fine 2023, prevedeva:
- esenzione totale dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto da privato;
- credito di imposta pari all’IVA pagata sull’acquisto (se la compravendita avveniva da impresa costruttrice);
- esenzione dall’imposta sostitutiva applicata sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa;
- accesso agevolato al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa Consap, con copertura dello Stato fino all’80% del valore dell’immobile.
Ad esempio, per l’acquisto di una casa del valore di 150.000 euro, normalmente le imposte avrebbero potuto essere pari a circa 2.000 euro complessivi. Con il bonus under 36, queste spese venivano azzerate o drasticamente ridotte.
Bisogna distinguere tra passato e presente:
- Passato (fino al 2024): Esenzione totale imposte.
- Presente (2026): Si pagano le imposte agevolate “Prima Casa” (2% registro invece del 9%), ma si mantiene l’accesso prioritario al Fondo di Garanzia per ottenere mutui al 100% del valore dell’immobile.
Come richiederlo
Fino al termine della sua validità, il bonus prima casa under 36 era automatico ma doveva essere espressamente richiesto al momento della stipula dell’atto di compravendita. Era necessario:
- dichiarare in atto di possedere i requisiti di età e ISEE;
- presentare la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) per l’ISEE in corso di validità;
- in caso di acquisto da costruttore, richiedere il credito d’imposta relativo all’IVA nella dichiarazione dei redditi, indicandolo nel modello 730 o Redditi Persone Fisiche.
Per la garanzia mutuo Consap, invece, occorreva presentare specifica domanda presso la banca aderente allegando tutti i documenti previsti dal Fondo.
Documenti necessari
- Documento di identità valido e codice fiscale;
- ISEE ordinario o corrente inferiore a 40.000 euro in corso di validità;
- Dichiarazione sostitutiva di non essere titolari di altri immobili ai fini delle agevolazioni prima casa;
- copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale mutuo;
- eventuale documentazione aggiuntiva specifica richiesta dal notaio, dalla banca o dall’Agenzia delle Entrate rivolgendosi alla propria area territoriale;
- eventuale certificato di residenza e stato di famiglia, se richiesti dal professionista.
Errori comuni da evitare
- Non presentare un ISEE aggiornato o superiore a 40.000 euro;
- Comprare una casa che non rientra nelle categorie catastali agevolate (A1, A8, A9 sono escluse);
- Non dichiarare correttamente in atto il possesso dei requisiti;
- Richiedere l’agevolazione dopo il termine di validità della legge, perdendo così il diritto all’esenzione;
- Non fare attenzione alle tempistiche per la richiesta del credito d’imposta in dichiarazione dei redditi;
- Non trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile nei termini previsti dalla legge (generalmente entro 18 mesi dall’acquisto);
- Vendere l’immobile prima di 5 anni senza comprarne un altro come prima casa: si rischia la decadenza delle agevolazioni e la sanzione fiscale.
Domande frequenti
Chi ha acquistato casa entro il 31 dicembre 2023 può ancora richiedere il bonus?
Sì. Se il rogito è stato stipulato entro il 31 dicembre 2023 e l’acquirente aveva tutti i requisiti, resta valido il diritto a usufruire del bonus.
Cosa succede se l’ISEE supera i 40.000 euro dopo l’acquisto?
Conta il valore del proprio ISEE in corso di validità al momento della stipula del rogito. Eventuali variazioni successive non influiscono sul beneficio acquisito.
Il bonus under 36 si applica anche alle seconde case o solo alla prima?
Il bonus era riservato esclusivamente all’acquisto della prima casa e non era utilizzabile per seconde abitazioni.
Se perdo il bonus, devo restituire le imposte risparmiate?
Sì, in caso di decadenza (ad esempio vendendo la casa prima di cinque anni senza riacquistarne un’altra come prima casa), bisogna restituire le imposte non pagate, con sanzioni e interessi.
L’agevolazione può essere richiesta anche se si acquista una casa all’asta?
Sì, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa sull’agevolazione prima casa e il rogito sia stato stipulato entro il termine di vigenza della misura.
Esiste ancora qualche vantaggio per gli under 36 nel 2026?
“Sì, la garanzia Consap. Anche se si pagano le imposte di registro e catastali (come un normale acquisto prima casa), i giovani con ISEE sotto i 40.000 euro possono ancora accedere a mutui agevolati con la garanzia dello Stato fino all’80% della quota capitale.”
Fonti e riferimenti ufficiali
- Agenzia delle Entrate – Bonus prima casa under 36
- Consap Fondo Garanzia Mutui Prima Casa
- Decreto Sostegni Bis (DL 73/2021, art. 64)
Conclusione
Il bonus prima casa under 36 ha rappresentato un sostegno concreto ai giovani che volevano acquistare la loro prima abitazione. Dal 2024 le agevolazioni sono tornate alle regole ordinarie, senza limiti specifici di età o ISEE, ma per chi ha già acquistato nei termini, il vantaggio rimane intatto. Se stai pensando di acquistare la tua prima casa, controlla sempre i requisiti più aggiornati sul sito dell’Agenzia delle Entrate e preparati alla documentazione necessaria per non perdere nessun beneficio attualmente disponibile.
